Van harte gefeliciteerd! U heeft een huis gekocht in het mooie Almere, een bruisende stad die veel te bieden heeft. U en de koper hebben netjes onderhandeld, zijn het eens met elkaar en het krabbeltje onderaan het koopcontract is gezet. Het huis is op papier, van u. Dat is precies wat verkocht onder voorbehoud betekent, u heeft  een (voorlopig) koopcontract getekend. In dit contract staan voorwaarden waaraan voldaan moet worden voordat de koop definitief is. Dit worden ontbindende voorwaarden genoemd.  Dat betekent dat wanneer een huis onder voorbehoud verkocht is, het niet helemaal van de markt af. U kunt namelijk aanspraak doen op een ontbindende voorwaarde. Er kan nog veel gebeuren en wij, van Vesta Makelaars, hebben mogelijke ontbindende voorwaarden voor u als koper verzameld.

 

De bedenktijd van 3 dagen

Wat houdt de bedenktijd van 3 dagen in en kan de bedenktijd deze verlengd worden?

Als particuliere koper heeft u na ondertekening van het koopcontract 3 dagen bedenktijd. Binnen deze 3 dagen kan u als koper,  zonder opgaaf van reden, afzien van de koop. In principe geldt dus dat nadat de bedenktijd is verstreken, u als koper gebonden bent aan het koopcontract. Maar, er zijn wederom uitzonderingen, namelijk de ontbindende voorwaarden die u als koper in het koopcontract heeft laten opnemen. De bedenktijd geldt niet als u, als koper, handelt in de uitoefening van een bedrijf of een beroep! Het is niet toegestaan om een kortere bedenktijd af te spreken, maar een langere bedenktijd wel! Nieuwbouw huizen in Almere hebben bijvoorbeeld vaak een bedenktijd van een week in de koopovereenkomst staan. Bespreek de mogelijkheid van een langere bedenktijd met de verkoper, mocht u dit nodig denken te hebben.

 

Vanaf wanneer gaat de 3 dagen termijn van bedenktijd in en zijn er uitzonderingen?

De bedenktijd gaat in om 00:00 uur op de dag nadat u een afschrift van de door u en de verkoper ondertekende koopovereenkomst heeft ontvangen. Van de drie dagen bedenktijd, moeten twee dagen niet een zaterdag, zondag of een algemeen erkende feestdag zijn. Onder algemeen erkende feestdagen vallen:

  1. Nieuwjaarsdag
  2. 2e paasdag
  3. 2e pinksterdag,
  4. Beide kerstdagen
  5. Hemelvaartsdag
  6. Koningsdag, of preciezer gezegd de dag waarop de verjaardag van de koning wordt gevierd
  7. 5 mei
  8. Goede Vrijdag

 

De termijn van de bedenktijd wordt verlengd tot en met de eerstvolgende dag die niet een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag is, in het geval dat de bedenktijd anders op een van deze dagen zou vallen. Bijvoorbeeld: u ontvangt donderdag 23 december 2021 de afschrift van de door u en de verkoper ondertekende koopovereenkomst. De bedenktijd gaat dan vanaf 00:00 die dag in. De bedenktijd zou normaliter op zondag 26 december eindigen. Omdat dit een zondag is en omdat dit een erkende feestdag is, wordt de termijn opgeschoven naar maandag 26 december.

 

De door beide partijen ondertekend afschrift is door de koper ontvangen op: 00:00 start de bedenktijd 23:59 eindigt de bedenktijd
Maandag Dinsdag Donderdag
Dinsdag Woensdag Vrijdag
Woensdag Donderdag Maandag
Donderdag Vrijdag Maandag
Vrijdag Zaterdag Dinsdag
Zaterdag Zondag Dinsdag
Zondag Maandag Woensdag

 

Ontbinden binnen de 3 dagen bedenktijd?

Besluit u het contract te ontbinden binnen de bedenktijd? Dan moet u er voor zorgen dat de ontbindingsverklaring (bij voorkeur een aangetekende brief) de verkoper en de notaris heeft bereikt vóór het verstrijken van de 3 dagen termijn. Wij raden u aan uw verkoopmakelaar ook een brief te sturen. Om zeker te zijn van uw zaak, is het handig om de brief per mail, per fax of met de normale post te sturen, in het geval dat er iets misgaat.

 

Ontbindende voorwaarde 1. Voorbehoud van financiering

Wat is een financieringsvoorbehoud?

Het financieringsvoorbehoud is waarschijnlijk de bekendste ontbindende voorwaarde. Maar wat is financieringsvoorbehoud precies? Als u, als koper, de financiering van de woning niet rond weet te krijgen voor een bepaalde datum, geldt dat de koop niet doorgaat en wordt de koopovereenkomst ontbonden. Dit is vaak te herleiden naar het (niet) krijgen van een hypothecaire lening van de hypotheekhouder ook wel geldverstrekker genoemd. Door het ontbinden van van de koopovereenkomst bent u als koper niet meer verplicht om de koopprijs te betalen aan de verkoper. Dat betekent dat u ook geen eventuele boete hoeft te betalen aan de verkoper.

 

Ontbinden op basis van een financieringsvoorbehoud

In veel contracten wordt opgenomen dat de koper een afwijzing van geldverstrekker moet overleggen als er beroep gedaan wordt op ontbinding. In sommige gevallen worden zelfs twee afwijzingen overgelegd. Dit is afhankelijk van de afspraken die in het koopcontract zijn vastgelegd. Houdt dit dus goed in de gaten als u onderhandelt!

 

Houdt rekening met vertraging!

Het is niet gek dat de koper het liefste een ruime termijn onderhandelt voor het financieringsbehoud en de verkoper deze termijn het liefst zo kort mogelijk houdt. Over het algemeen is een termijn van 5 tot  6 weken aan te raden. In het geval van corona raden wij een langere termijn aan. Het risico op vertraging is namelijk groter. Geldverstrekkers kunnen aanvullende vragen hebben, een medische acceptatie bij een overlijdensrisicoverzekering kan meer tijd kosten en als u, de koper, een zelfstandig ondernemer bent, kan dit allemaal bijdragen aan vertraging. Bent u de verkoper van de woning in Almere? Dan kunt u niets anders doen dan afwachten en hopen dat de koper zijn financiering rond kan krijgen.

 

Ontbindende voorwaarde 2. Voorbehoud bouwtechnische keuring

Wat is een bouwtechnische keuring?

U kunt als koper ervoor kiezen de bouwtechnische keuring als ontbindende voorwaarde mee te nemen in uw koopcontract. Maar wat is een bouwtechnische keuring? Een bouwtechnische keuring geeft de technische staat van een woning weer. De keuring bestaat uit een visuele controle en geeft aan wat de kosten zullen zijn van mogelijke werkzaamheden die u, als koper, zou moeten uitvoeren om de woning in goede staat te krijgen als gevolg van achterstallig onderhoud In de overeenkomst geeft u aan wat het maximale bedrag is dat u aan deze werkzaamheden wilt uitgeven. Blijken de kosten van de werk hoger te zijn dan wat u in het contract heeft opgenomen? Dan kunt u ervoor kiezen de koopovereenkomst te ontbinden. Een bouwtechnische keuring is over het algemeen sneller geregeld dan de termijn voor het voorbehoud op financiering.

 

Bouwtechnische keuring als ontbindende voorwaarde of als onderhandelpunt gebruiken?

U kunt er voor kiezen om de bouwtechnische keuring mee te nemen als ontbindende voorwaarde in het koopcontract of u kunt er voor kiezen een bouwkundige keuring te laten uitvoeren vóór het ondertekenen van het contract. Kiest u voor de tweede mogelijkheid? Dan kunt u de uitslag van de keuring meenemen in de onderhandelingen van de woning. Dit is niet zonder risico, want de verkoper kan het huis ook aan een ander verkopen in de tussentijd. Vooral op een krappe huizenmarkt is het slim om de bouwtechnische keuring als ontbindende voorwaarde mee te nemen.

 

Ontbindende voorwaarde 3. Voorbehoud verkoop eigen woning

De corona crisis brengt veel onzekerheid met zich mee. Daarom is het niet gek als u wat extra zekerheid wilt bij het kopen en verkopen van een woning. U kunt ervoor kiezen om dit als ontbindende voorwaarde te laten vastleggen. Maar wat houdt voorbehoud verkoop eigen woning precies in? Lukt het u dan niet om uw eigen woning voor een bepaalde tijd te verkopen? Dan kunt u de koopovereenkomst ontbinden. De vraag is alleen of de verkoper akkoord gaat met dit voorbehoud. Het antwoord is vaker nee dan ja, maar het is het proberen waard!

 

Vesta Makelaars, uw makelaar in Almere

In tijden zoals deze kunt u een aankoopmakelaar goed gebruiken. Bent u opzoek naar een aankoopmakelaar of verkoopmakelaar in Almere die uw toekomstige droomwoning vindt? Zoek niet verder! Wij vinden het zeer jammer dat wij u de hand niet kunnen schudden wanneer we elkaar leren kennen, maar we zijn blij dat we u kunnen verder helpen met al uw woonwensen. 2021 biedt nieuwe kansen voor u op de woningmarkt en wij hopen uw helpende hand (op anderhalve meter) te zijn dit jaar. Schroom niet en neem contact met ons op.