De financiën achter het kopen van een huis

Het proces ven het kopen van een huis is vooral heel leuk, maar er schuilt behoorlijk wat werk achter. Vaak is een groot deel van de taken al opgelost door het aannemen van een makelaar. Sommige taken moet u helaas zelf regelen. Dat brengt ons bij éénvan de belangrijkste onderwerpen van het kopen van een huis: de financiën. Want hoe zit dat precies? U weet dat u een hypotheek nodig heeft en dat u tot maximaal 100% van de waarde van uw huis kunt lenen), maar ook dat u rekening moet houden met de ca. 5-6% bijkomende kosten.  In dit artikel leest u alles over de financiën die achter het kopen van een huis schuilen.

Het huis zelf: de aankoopprijs

Uw makelaar helpt u bij het vinden van een huis dat aan al uw wensen voldoet. U bent er zeker van dat dit uw toekomstige huis moet zijn en bent bereid de portemonnee ervoor te trekken. Een huis kopen is duur. Het is waarschijnlijk de grootste uitgave die u ooit zult maken.Denieuwste cijfers van het CBS geven weer dat in januari 2018 een koophuis voor het eerst meer dan € 300.000,- kostte. Gemiddeld werd er € 302.157,- voor een koophuis betaald. Tenzij u Jeff Bezos bent, of Elon Musk, heeft u dit bedrag niet zomaar rondliggen. Daarom koopt u een huis met een hypotheek.

De Hypotheek: wat is dat?

Wat is een hypotheek? Simpel gezegd, is een hypotheek een lening om een huis te kopen. Een hypotheek is een zekerheidsrecht. Dat betekent dat u een bedrag leent en dat u het huis als onderpand aan de bank levert. Als u de lening niet meer kunt betalen, heeft de bank het recht uw woning te verkopen. Een hypotheek bestaat uit een lening, een aflossingen een verzekering.

De lening

U leent een bedrag bij de bank om uw huis te kopen. Over deze lening betaalt u rente aan de bank. Dit noemen we de hypotheekrente. U betaalt deze rente totdat u de volledige lening hebt terugbetaald aan de bank. Dit duurt vaak 25 tot 30 jaar. Uw bank schrijft iedere maand de hypotheekrente van uw bankrekening af.

De aflossing

De terugbetaling van de lening aan de bank noemen we de aflossing. Er zijn meerdere manieren om uw lening af te lossen, omdat er meerdere hypotheekvormen zijn. Koopt u binnenkort een huis? Dan zijn er twee hypotheekvormen waar u gebruik van kunt maken. De eerste hypotheekvorm is een aflossing combinatie van uw lening en de hypotheekrente samen die elke maand van uw rekening wordt afgeschreven. U betaalt uw hypotheek in 30 jaar terug op deze wijze. De tweede hypotheekvorm, is het sparen van een bedrag waarna u de na het einde van de lening het bedrag in een keer aflost. Bij de een wordt dus iedere maand afgelost en bij de andere wordt aan het einde van de lening in een keer afgelost.

De verzekering.

U kunt twee soorten verzekeringen afsluiten bij een hypotheek: een levensverzekering of een woonlastenverzekering. U bent altijd verplicht een levensverzekering af te sluiten. De woonlastenverzekering is nooit verplicht.Het hangt van uw persoonlijke situatie af of deze verzekeringen nodig zijn. Ook is het uw eigen keuze voor welk bedrag u zich laat verzekeren. Het is belangrijk dat u zich hier goed over informeert!

Aanvullende kosten

Eenmalige kosten

Helaas komen er meerdere kosten bij het kopen van een huis kijken. Dit zijn de aanvullende kosten. U kunt uitgaan van ca.6% van het totaalbedrag van uw huis. Er zijn twee soorten aanvullende kosten: eenmalige en de vaste lasten.

Kosten koper

Onder ‘kosten koper’ vallen de kosten die de overheid koppelt aan de koop van een woning. Onder de koper kosten vallen de:

  • Overdrachtsbelasting;
  • Notariskosten voor de opmaak van de akte van levering;
  • Kadasterkosten voor inschrijving akte van levering;
  • Notariskosten voor de opmaak van de hypotheekakte;
  • Kadasterkosten voor de inschrijving hypotheekakte;

De overdrachtsbelasting bedraagt 2 % van de koopsom. De overdrachtsbelasting is de grootste kostenpost uit dit rijtje. Dit is de belasting die u betaalt als u een huis koopt van iemand anders. Het is dus de belasting wanneer een bestaand huis van eigen wisselt. Koopt u een nieuwbouwwoning? Dan heeft u geen overdrachtsbelasting te betalen.

Notariskosten (€1.000/ €1.500)

Als u eenmaal een huis gekocht heeft, moet u langs de notaris. De notaris berekent kosten voor het opmaken van de eigendomsakte en de hypotheekakte. De notaris zorgt ervoor dat uw huis officieel van u is en de sleutel wordt direct geleverd. De notariskosten vaak afgerond naar € 1000-€ 1500,- voor beide aktes.

Advies- en bemiddelingskosten (ca.€2.500/ €3.500)

U heeft waarschijnlijk een hypotheekadviseur in dienst om u te helpen met doolhof dat de hypotheek is. De hypotheekadviseur berekent kosten voor zijn advies en bemiddeling. Deze kosten betaalt u via een adviesnota. Hiervoor wordt vaak een vast bedrag gevraagd. Het kan ook zo zijn dat er met een uurvergoeding gewerkt wordt.

Kosten bankgarantie (1% van de koopsom)

Of u deze kosten erbij krijgt, ligt geheel aan uw situatie. De verkoper heeft recht op een waarborg van 10 % van de totale koopsom, dit wordt altijd besproken tijdens de onderhandelingen. De waarborg zorgt voor zekerheid voor de verkoper. Normaal wordt dit gestort op een derdenrekening bij de notaris. U kunt er ook voor kiezen om uw hypotheekadviseur een bankgarantie te laten regelen. De kosten zijn meestal 1% van het bedrag waarvoor de bank garant zal staan.

Aanvraag van NHG ( 0.9% van het hypotheekbedrag)

Als u een huis koopt moet u een aanvraag doen van NHG. De Nationale Hypotheek Garantie is een verzekering voor uw hypotheek. Het is een garantie voor de hypotheekverstrekker mocht u de hypotheek niet kunnen betalen. De aanvraagkosten is 1 % van het hypotheekbedrag. Hier staat wel een rentevoordeel tegenover!

Taxatiekosten (€450/ €650)

Een taxatie is een objectieve waardebepaling van onroerend goed, uitgevoerd door een deskundige taxateur of makelaar. Uw huis moet voldoende waard zijn om als onderpand te functioneren voor uw hypotheek. Makelaars en taxateurs rekenen vaak een vast bedrag. Dit ligt gemiddeld tussen de €250 en € 850. Het kan ook zo zijn dat u een percentage betaald van het getaxeerde object.

Makelaarscourtage (€2.000/ 3.000)

Iedereen die een huis koopt (of verkoopt) wordt aangeraden een makelaar in dienst te nemen. Een makelaar maakt het proces een stuk makkelijker. De meeste van ons kopen of verkopen huizen niet elke dag, zij wel! Hier hangt wel een prijskaartje aan. De beloning die een makelaar krijgt voor zijn werk, de makelaarscourtage, bestaat vaak uit een percentage van de koop of verkoopprijs van het huis. Opstartkosten komen hier ook nog bij, maar verschillen tussen een aankoopopdracht en een verkoopopdracht. Een aankoopopdracht is vaak minder werk dan een verkoopopdracht en over prijzen kan vaak onderhandeld worden.

Bouwtechnische keuring (€300/ €500)

Vergeet niet een bouwkundige keuring uit te voeren wanneer u van plan bent een bestaand huis te kopen. Een bouwtechnische keuring kost tussen de €300 en €500 voor grotere huizen. Een bouwtechnische keuring is een must, omdat het inzicht geeft over de bouwkundige staat van de woning. Ook kunt u de resultaten van de bouwkundige keuring gebruiken tijdens de onderhandelingen!

Berekening eenmalige kosten

Desi en Mark hebben twee kinderen en zijn in verwachting van hun derde. Samen besluiten zij hun eerste woning te kopen. Het gaat om een prachtige eengezinswoning met een grote achtertuin en een kleine voortuin. Aan de hand van de besproken eenmalige kosten kijken we naar de totaalprijs van hun droomhuis. In dit voorbeeld kijken we naar de verwervingskosten van de woning en de kosten van de financiering.

Rekenvoorbeeld

Kosten voor de woning
Koopsom woning €250.000
Overdrachtsbelasting (2%) €5.000
Notariskosten eigendomsakte €625
Aankoopmakelaarscourtage €2.000
Bankgarantie €250
Totale kosten verwerving woning €7.875

 

Kosten van de financiering
Notariskosten hypotheekakte €625
Taxatiekosten €550
Borgtochtprovisie NHG (0.9% hypotheek) €2.250
Advies- en bemiddelingskosten €2.500
Totale financieringskosten €5.925
   
   

 

Totale kosten €13.800

 

 

 

Algemeen terugkerende kosten

Inrichting/ verbouwing

Hoe duur u het inrichten van uw huis maakt, ligt geheel aan u. Designer meubels, of een simpele Ikea tafel? De keus is aan u! Wij, van Vesta Makelaars, doen ook aan homestyling. Een designer zal al uw wensen tot leven brengen door middel van een moodboard. Heeft u dus hulp nodig, neem contact met ons op. Ook hierbij geldt, u maakt het zo gek als u het wil! Vaak zijn de kosten van inrichten 8% tot 10% van de koopsom van de woning. Misschien wenst u uw huis te verbouwen. Verbouwingskosten kunnen hoog oplopen, vooral bij aankoop van een klushuis. Tuinen kunnen ook veel van uw budget opeisen.

Woonverzekeringen

U bent als huiseigenaar verplicht een opstalverzekeringaf te sluiten. Deze verzekering vergoedt de schade aan uw huis mocht er iets mee gebeuren. Denk bijvoorbeeld aan een storm die dakgevels van uw huis afblaast of een brand die de buitenkant van uw huis beschadigd. Het afsluiten van een inboedelverzekeringis niet verplicht, maar wordt ten zeerste aangeraden! Er zijn meerdere verzekeringen die interessant zijn voor huiseigenaren, bijvoorbeeld de woonlastenverzekering en de aansprakelijkheidsverzekering.

Erfpacht

U betaald erfpacht wanneer u niet de eigenaar bent van de grond waarop uw huis staat. U betaald erfpacht voor het gebruik van de grond waar uw huis op staat. De prijs van de erfpacht wordt vaak voor langere periodes vastgelegd. Wanneer erfpachten herzien worden, kan dit zorgen voor enorme prijsstijgingen. Er zijn wel fiscale oplossingen, de erfpacht is vaak aftrekbaar van de inkomstenbelasting.

Belastingen en heffingen

Als u een huis koopt, betaalt u maandelijks belastingen en heffingen. Deze zijn gebaseerd op de WOZ- waarde van uw woning. WOZ staat voor wet Waardering Onroerende Zaken. De WOZ-waarde is de waarde van uw woning. Deze wordt elk jaar door de gemeente bepaald en vormt de basis voor diverse belastingen en heffingen. Bijvoorbeeld:

  • Eigenwoningforfait (inkomstenbelasting)
  • Gemeentelijke belastingen
  • Waterschapsbelasting

Water, gas en elektra

U wil natuurlijk ook in uw huis leven. Dit gaat niet zonder water, gas en elektra. De tarieven van de energieleverancier kunnen zeer van elkaar verschillen en de goede keuze op dit gebied kan behoorlijk wat geld besparen.

Terugkerende kosten
Inrichting/ verbouwing €variabel
Woonverzekeringen €50
Erfpacht €niet altijd van toepassing
Belastingen en heffingen €100
Water €25
Gas en elektra € 150
Schatting terugkerende kosten €325

 

Mogelijke aftrekposten

Het is niet niks, een huis kopen. Maar er zijn gelukkig ook een aantal kosten die fiscaal aftrekbaar zijn. Deze kosten zijn alleen fiscaal aftrekbaar als ze gemaakt zijn voor het afsluiten van uw lening in verband met de aankoop, de verbouwing of het onderhoud van uw woning.

U komt alleen in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek als u de hypotheek volgens een vast schema aflost, zoals bijvoorbeeld bij een lineaire hypotheek.

De volgende kosten voor het afsluiten van uw hypotheek mag u in 1 keer aftrekken in de belastingaangifte over het jaar dat u de kosten hebt betaald:

  • Advies- en bemiddelingskosten voor uw hypotheekadviseur
  • Notariskosten voor de hypotheekakte
  • Kadastrale rechten voor de hypotheekakte
  • Taxatiekosten voor het krijgen van de lening
  • Kosten voor de aanvraag van de Nationale Hypotheek Garantie

U mag de rente over uw hypotheek of lening in sommige gevallen ook aftrekken. Dit hangt af van uw hypotheek. Er zijn drie mogelijke situaties:

  • U heeft op of na 1 januari 2013 voor de 1e keer een hypotheek of lening afgesloten
  • U had al een hypotheek of lening en die heeft u op of na 1 januari 2013 verhoogd
  • U heeft de hypotheek of lening vóór 1 januari 2013 afgesloten en daarna niet meer verhoogd

De belastingdienst beantwoord uw vragen en de antwoorden op deze situaties in het artikel: “Mag ik mijn hypotheekrente altijd aftrekken?

Iedere situatie is anders

Dit artikel heeft u geholpen de meest voorkomende, algemene kosten op een rijtje te zetten. Hoeveel u uiteindelijk kwijt bent aan uw huis is geheel afhankelijk van uw persoonlijke situatie. Er zijn veel keuzes die u moet maken bij het kopen van een huis en die keuzes beïnvloeden de totaalprijs. Aftrekposten, verzekeringen, de gemeente waarin u woont en nog veel meer. Wij, van Vesta Makelaars, bespreken dit graag met u als uw aankoopmakelaar! Wij plannen graag een afspraak met u in.